So finden Sie den besten Standort für Ihr Ladengeschäft

Das Produkt lässt sich ändern. Der Preis lässt sich anpassen. Das Logo lässt sich neu gestalten. Der Standort nicht: Sobald Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, haben Sie ihn für die nächsten 3 bis 5 Jahre gewählt. Deshalb kann eine schlechte Wahl Sie weit mehr kosten als das Geschäftslokal selbst. Die Methode, die Sie hier sehen, funktioniert gleich in Madrid, Paris, Lissabon, Mailand oder Berlin: Es ändern sich die Zahlen jedes Gebiets, nicht die Art zu entscheiden.

Warum der Standort die teuerste Entscheidung ist

Der Standort bestimmt drei Dinge gleichzeitig: wie viele Menschen vorbeigehen, welche Art von Menschen das sind und welche Konkurrenz bereits nebenan angesiedelt ist. Und anders als beim Produkt oder beim Team können Sie nicht umschwenken: Wenn Sie nach sechs Monaten merken, dass das Gebiet nicht das ist, das Sie sich vorgestellt haben, ist der einzige echte Ausweg, zu schließen und neu zu beginnen.

Das macht die Standortentscheidung zur asymmetrischsten des ganzen Projekts: Treffen Sie sie richtig, läuft Ihr Geschäft jahrelang wie von selbst; treffen Sie sie falsch, kann keine Marketinganstrengung das ausgleichen.

Die 5 entscheidenden Kriterien (bewerten Sie jedes von 1 bis 5)

Vergessen Sie die allgemeinen Ranglisten der "besten Stadtviertel", die fast nie zu Ihrem Geschäft passen. Was Sie brauchen, ist ein einfaches Bewertungsraster, das Sie für jeden in Frage kommenden Standort gleich anwenden, in welcher Stadt auch immer er liegt. Das sind die fünf Kriterien, die die Entscheidung wirklich verändern:

1. Ihre Zielkundschaft (1-5). Stimmen Durchschnittseinkommen, Alter und Bildungsniveau des Gebiets mit dem Profil derer überein, die bei Ihnen kaufen? Wenn Sie Spezialitätenkaffee an Berufstätige zwischen 30 und 45 verkaufen, erhält ein Gebiet mit niedrigem Einkommen und alternder Bevölkerung 1 Punkt.
2. Dichte der erreichbaren Personen (1-5). Wie viele Einwohner mit dem Zielprofil in Ihrem Einzugsgebiet wohnen oder arbeiten (10 Minuten zu Fuß oder 15 mit dem Auto). Mehr Dichte, mehr Punkte.
3. Konkurrenz (1-5, umgekehrt). Wie viele direkte Wettbewerber Sie in 500 Metern haben. 0 Wettbewerber in einem Gebiet mit Laufkundschaft ergeben 5 Punkte; 8 Wettbewerber im selben Gebiet ergeben 1 Punkt.
4. Erreichbarkeit und Sichtbarkeit (1-5). ÖPNV-Haltestellen in 5 Minuten Entfernung, Parkmöglichkeiten, Fußgängerzone oder gut sichtbare Ecke. Eine Sackgasse ohne Laufkundschaft ergibt 1 Punkt.
5. Kosten im Verhältnis zum Potenzial (1-5). Die Miete geteilt durch Ihren erwarteten Umsatz. Wenn das Geschäftslokal mehr als 12 % Ihres geschätzten Umsatzes verschlingt, ergibt das 1 Punkt.

Addieren Sie die fünf Punkte. Jeder Standort mit weniger als 17 von 25 hat ein ernstes Problem. Alles über 21 ist es wert, dafür zu kämpfen. Und vergleichen Sie nie aus dem Gedächtnis: Übertragen Sie es in eine Tabelle.

Ein anschauliches Beispiel: drei Arten von Gebieten

Nehmen wir einen anschaulichen Fall an. Sie eröffnen ein Geschäft für hochwertige Damenmode und vergleichen drei Gebiete innerhalb derselben europäischen Stadt. Die folgenden Zahlen sind gerundet und dienen nur dazu, die Methode zu vermitteln: Wenn Sie sie tatsächlich anwenden, entnehmen Sie jeden Wert den offiziellen Quellen der konkreten Stadt.

• Etabliertes zentrales Gebiet: Stellen Sie sich etwa 45.000 Einwohner vor, ein Einkommen deutlich über dem Stadtdurchschnitt und eine Mehrheit mit höherem Bildungsabschluss. Ihre Kundschaft wohnt dort. Aber die Gewerbemiete gehört zu den höchsten, und es gibt bereits Dutzende geöffnete Boutiquen. Zielkundschaft: 5. Konkurrenz: 2. Kosten: 2.
• Gebiet im Wandel: Stellen Sie sich etwa 30.000 Einwohner vor, ein Einkommen über dem Durchschnitt, ein junges Profil und ein lebendiges Geschäftsumfeld. Mieten erschwinglicher als im etablierten Zentrum. Zielkundschaft: 4. Konkurrenz: 3. Kosten: 4.
• Stadtviertel mitten in der Gentrifizierung: Stellen Sie sich etwa 23.000 Einwohner vor, ein Einkommen leicht über dem Durchschnitt und noch wenig direkte Konkurrenz im Premium-Modebereich. Zielkundschaft: 4. Konkurrenz: 4. Kosten: 4.

Das Ergebnis der Tabelle deckt sich nicht mit dem, was Sie auf den ersten Blick sagen würden: In diesem Beispiel gewinnt das sich gentrifizierende Viertel, nicht das etablierte Zentrum. Genau darin liegt der Nutzen der Methode. Denken Sie daran, dass diese Zahlen zur Veranschaulichung erfunden sind; die echten ergeben sich nur aus den offiziellen Quellen jeder Stadt.

3 Fehler, die teuer zu stehen kommen

• Sich in ein bestimmtes Lokal verlieben. Wenn Sie nur eine einzige Option betrachten, wählen Sie nicht, sondern rechtfertigen sich. Emotion ist der schlechteste Ratgeber für eine Entscheidung über 3 bis 5 Jahre.
• Nur auf das Schaufenster achten. Eine schöne, belebte Geschäftsstraße garantiert nicht, dass Ihre Kundschaft vorbeigeht. Entscheidend ist, wer im Einzugsgebiet wohnt und arbeitet, nicht was auf dem Gehweg dekoriert ist.
• Nur auf die Miete schauen. Ein günstiges Lokal im falschen Gebiet wird am Ende teurer als ein teures in einem guten Gebiet. Die nützliche Kennzahl ist die Miete geteilt durch den erwarteten Umsatz, nicht die Euro pro Monat im luftleeren Raum.

Das Einzugsgebiet: was Sie wirklich erreichen

Mehr als die konkrete Adresse des Lokals bestimmt Ihr Geschäft, wie viele Menschen Sie in einer angemessenen Zeit erreichen. Das ist das Einzugsgebiet, und es lässt sich besser mit einer Isochrone als mit einem Kreis messen: Die tatsächlichen Straßen, die städtischen Hindernisse und das Verkehrsnetz verändern die Reichweite vollständig.